Cherry et al. v. RealPage, Inc. et al.

Case Metadata

Basic Information

1. Case Name: Cherry et al. v. RealPage, Inc. et al., MDL No. 3071 (M.D. Tenn. 2023)
2. Court: United States District Court for the Middle District of Tennessee, Nashville Division (Multidistrict Litigation)
3. Filing Date: October 18, 2022 (initial filing in Southern District of California)
4. Judgment Date: Not yet decided (ongoing litigation)
5. Case Number: MDL No. 3071 (3:23-md-03071)
6. Current Status: Active multidistrict litigation with partial settlements; class certification pending

Parties

7. Plaintiff(s):
– Angela Cherry and other named plaintiffs (residential tenants)
– Class representatives for millions of U.S. renters
– Representing tenants who rented properties using RealPage pricing software from 2016-present

8. Defendant(s):
– RealPage, Inc. (property management software company, headquartered in Richardson, Texas)
– Greystar Real Estate Partners (largest property management company in U.S.)
– Camden Property Trust (publicly traded REIT)
– AvalonBay Communities (publicly traded REIT)
– Equity Residential (publicly traded REIT)
– Other major property management companies (30+ defendants total)

9. Key Law Firms:
– Plaintiffs: Hagens Berman Sobol Shapiro LLP (lead counsel), Cohen Milstein Sellers & Toll PLLC
– Defendants: Gibson, Dunn & Crutcher LLP (RealPage), Paul Hastings LLP (various landlords)

10. Expert Witnesses:
– Economic experts on algorithmic pricing and market concentration (names sealed)
– Data science experts on revenue management systems
– Antitrust economists analyzing rental market impacts

Legal Framework

11. Case Type: Antitrust price-fixing conspiracy through algorithmic coordination; AI-enabled collusion
12. Primary Legal Claims:
– Sherman Act Section 1 (15 U.S.C. § 1) – Conspiracy to fix rental prices
– State antitrust violations
– Unfair competition claims

13. Secondary Claims:
– Consumer protection violations
– Unjust enrichment
– State-specific rental law violations

14. Monetary Relief:
– Damages sought: Estimated $10+ billion in overcharges
– Treble damages available under antitrust law
– Settlement amounts: Several defendants have settled for undisclosed amounts (2024)

Technical Elements

15. AI/Technology Involved:
– RealPage YieldStar and AI Revenue Management (AIRM) software
– Machine learning algorithms for rent optimization
– Proprietary pricing recommendation engine
– Competitor data aggregation and sharing platform

16. Industry Sectors:
– Residential real estate
– Property management
– Multifamily housing
– PropTech (property technology)

17. Data Types:
– Rental pricing data
– Occupancy rates
– Lease renewal information
– Competitor sensitive business information
– Tenant demographic data

Database Navigation

18. Keywords/Tags: algorithmic pricing, antitrust, price-fixing, rental housing, proptech, artificial intelligence, competition law, multidistrict litigation, Sherman Act, coordinated pricing

19. Related Cases:
– United States v. RealPage, Inc., No. 1:24-cv-00710 (M.D.N.C. 2024) – DOJ civil enforcement action
– District of Columbia v. RealPage, Inc., No. 2023-CA-007715 (D.C. Super. Ct. 2023)
– Duffy v. Yardi Systems, Inc., No. 3:23-cv-01391 (W.D. Wash. 2023) – Similar algorithmic pricing case

詳細分析 (Detailed Analysis)

事件の概要 (Case Overview)

背景と争点 (Background and Issues)

事実関係: 本件は、全米の賃貸住宅市場において、RealPage社のAI搭載価格設定ソフトウェアを通じた大規模な価格協調行為が行われたとする集団訴訟である。2022年10月から複数の訴訟が提起され、2023年にテネシー州中部地区連邦地方裁判所において広域係属訴訟（MDL）として統合された。原告らは、RealPage社のYieldStarおよびAI Revenue Management（AIRM）システムが、競合する不動産会社間で賃料データを共有し、アルゴリズムによる価格調整を通じて人為的に賃料を吊り上げたと主張している。

中心的争点:
– AIアルゴリズムを介した価格設定が反トラスト法上の価格協定に該当するか
– 競合他社のデータ共有とアルゴリズム推奨の受け入れが共謀の証拠となるか
– 垂直的統合（ソフトウェア会社と不動産会社）と水平的共謀の法的区別
– アルゴリズムによる意思決定における「合意」の法的定義

原告の主張:
原告らは、RealPage社のシステムが実質的に「デジタルカルテル」として機能し、参加企業が独立した価格決定を放棄して共通のアルゴリズムに依存することで、シャーマン法第1条に違反する価格協定を形成したと主張。具体的には、システムが競合他社の機密価格情報を収集・分析し、市場全体の賃料を競争水準より5-7%高く維持したとしている。400万戸以上の賃貸住宅がこのシステムの影響を受けたと推定。

被告の主張:
被告らは、価格推奨の採用は各社の独立した事業判断であり、推奨に従う法的義務はないと反論。さらに、効率性向上と収益最適化は正当な事業目的であり、データ共有は業界標準のベンチマーキング慣行に過ぎないと主張。アルゴリズムの使用自体は違法ではなく、並行行為の証拠も不十分であると主張している。

AI/技術要素:
YieldStarシステムは、機械学習アルゴリズムを使用して、参加不動産会社から収集した賃料、空室率、更新率などのデータを分析。このデータには競合他社の非公開情報が含まれ、アルゴリズムは市場全体の供給と需要を考慮して「最適」賃料を推奨。システムは90%以上の推奨受け入れ率を達成するよう設計され、逸脱に対しては説明を要求する仕組みが組み込まれている。

手続きの経過 (Procedural History)

重要な手続き上の決定:
– 2023年8月：司法パネルがMDLとして統合、テネシー州中部地区に移送
– 2023年12月：被告の却下申立てを一部却下、主要な反トラスト法違反の主張を維持
– 2024年3月：クラス認定に関する審理開始
– 2024年8月：複数の被告が和解に合意（金額非公開）
– 2024年10月：司法省が並行して民事執行訴訟を提起

証拠開示:
証拠開示過程において、RealPage社の内部文書から「競争を置き換える」「価格規律を確立する」などの表現が発見された。また、同社幹部が顧客に対して「全員が船に乗れば、全員が利益を得る」と説明していたメールも開示された。技術文書では、アルゴリズムが意図的に空室率を高めに維持して賃料を押し上げる設計であることが判明。

専門家証言:
原告側の経済専門家は、RealPageシステム導入地域では非導入地域と比較して賃料上昇率が統計的に有意に高いことを証言。被告側専門家は、賃料上昇は供給不足と需要増加による自然な市場動向であると反論。データサイエンス専門家は、アルゴリズムの透明性欠如と「ブラックボックス」問題を指摘。

判決の概要 (Judgment Summary)

裁判所の判断 (Court’s Decision)

主要な判決内容:
2023年12月の中間判決において、裁判所は被告の却下申立てを大部分却下し、以下の重要な判断を示した：
– アルゴリズムを介した価格調整も伝統的な価格協定と同様にシャーマン法の適用対象となる
– 競合他社間のデータ共有と共通アルゴリズムへの依存は、共謀の状況証拠として十分
– 価格推奨への「従う圧力」の存在は、独立性の欠如を示唆
– 垂直的関係（RealPageと顧客）を通じた水平的共謀（競合他社間）の可能性を認定

勝敗の結果:
現在係属中のため最終判決は出ていないが、中間判決は原告に有利。複数の被告が和解に応じたことも、原告側主張の妥当性を示唆。司法省の並行訴訟提起も原告側の立場を強化。

命令された救済措置:
暫定的差止命令により、一部被告は価格設定アルゴリズムの使用方法を変更。最終的な救済措置は未定だが、以下が検討されている：
– 競合他社データの共有禁止
– アルゴリズム推奨の義務的採用の禁止
– 損害賠償（3倍賠償の可能性）
– 構造的救済（事業分割の可能性）

重要な法的判断:
裁判所は、「アルゴリズムは単なるツールではなく、共謀を促進する『プラスファクター』となりうる」と判示。また、「価格透明性と情報共有の境界線は、独立した意思決定の有無にある」という新たな基準を提示。

法的意義 (Legal Significance)

先例価値 (Precedential Value)

将来への影響:
本件は、AI時代における競争法の適用に関する画期的な先例となる可能性が高い。特に以下の点で重要：
– アルゴリズムによる「暗黙の共謀」に対する法的対応の確立
– データ駆動型価格設定の競争法上の限界の明確化
– プラットフォーム型ビジネスモデルにおける反トラスト責任の範囲
– AI透明性と説明責任の法的要求

法理論の発展:
本件は、伝統的な「合意」概念をアルゴリズム時代に適応させる試みとして注目される。「アルゴリズム共謀」という新たな法理論カテゴリーの確立に寄与し、意識的並行行為とアルゴリズム調整行為の区別基準を提供。

解釈の明確化:
シャーマン法第1条の「契約、結合、共謀」要件が、人間の直接的なコミュニケーションなしにアルゴリズムを介して満たされうることを明確化。また、垂直的統合を通じた水平的共謀という複雑な反競争行為パターンへの対応も示す。

規制・実務への影響 (Regulatory and Practical Impact)

AIガバナンス:
企業は以下のAIガバナンス体制の構築が必要：
– アルゴリズム意思決定の透明性確保
– 競合他社データの取り扱いに関する明確なポリシー
– 価格設定AIの独立性と人間による監督のバランス
– 定期的なアルゴリズム監査と競争法コンプライアンス評価

コンプライアンス:
企業が取るべき具体的対策：
– 価格設定システムにおける競合他社データの分離
– アルゴリズム推奨の採用に関する独立した判断プロセスの文書化
– データ共有契約の競争法リスク評価
– 従業員研修による「アルゴリズム共謀」リスクの認識向上

業界への影響:
不動産業界を超えて、以下の分野に波及効果：
– ダイナミックプライシングを使用する全業界（航空、ホテル、小売）
– B2Bプラットフォームにおける価格最適化サービス
– サプライチェーン管理システム
– 金融サービスにおける料率設定

リスク管理:
類似リスクを回避するための重要な考慮事項：
– サードパーティ価格設定ツールのデューデリジェンス
– データ共有範囲の慎重な設定
– アルゴリズム推奨からの逸脱権限の確保
– 内部告発制度とコンプライアンス監視の強化

比較法的観点 (Comparative Law Perspective)

日本法との比較:
日本の独占禁止法においても、AIを利用した価格調整は「不当な取引制限」（独禁法3条後段）に該当する可能性がある。しかし、日本では以下の点で異なるアプローチが予想される：
– 公正取引委員会の「デジタル・プラットフォーム事業者と個人情報等を提供する消費者との取引における優越的地位の濫用に関する独占禁止法上の考え方」（2019年）は主に垂直的関係に焦点
– アルゴリズム共謀に関する明確なガイドラインは未整備
– 意思の連絡の立証において、より明確な証拠を要求する傾向
– 課徴金制度の適用におけるアルゴリズム関与の評価方法が未確立

他国判例との関係:
– EU：欧州委員会は「Eturas」事件（2016年）でオンラインプラットフォームを通じた価格調整を競争法違反と認定
– 英国：競争市場庁（CMA）がアルゴリズム価格設定に関する調査報告書を公表（2021年）
– ドイツ：連邦カルテル庁がアルゴリズムと競争に関するワーキングペーパーを発表（2019年）

グローバルな影響:
本件の結果は、国際的なAI規制の方向性に大きな影響を与える可能性：
– OECD競争委員会のアルゴリズム共謀に関する議論への貢献
– 多国籍企業のグローバル価格戦略の見直し
– 国際的な規制協調の必要性の高まり
– AI倫理原則と競争法の交差点における新たな規範形成

重要なポイント (Key Takeaways)

実務家への示唆:
– AIツール導入時には競争法リスク評価が不可欠
– 価格設定アルゴリズムの設計段階から法務部門の関与が必要
– データ共有契約には競争法上のセーフガードを組み込むべき
– アルゴリズム推奨に対する人間の判断介在を文書化すること
– 業界団体でのデータ共有基準策定時は独禁法専門家の助言を得ること

今後の展望:
– 連邦議会によるアルゴリズム規制法案の可能性
– 司法省・FTCによるAI関連反トラスト執行の強化
– 業界自主規制とセーフハーバー規定の策定
– アルゴリズム監査産業の成長
– 国際的な競争法執行協力の深化

注意すべき事項:
– 「効率性向上」の抗弁だけでは競争法違反を正当化できない
– 技術的複雑性は法的責任を免除しない
– アルゴリズムのブラックボックス性は訴訟リスクを増大させる
– 和解による早期解決も選択肢として検討すべき
– 規制当局との事前相談によりリスクを軽減できる可能性

このレポートに関する注意事項 (Warning/Notes)

– このレポートはサイト運営者がAIエージェントに文献等の調査・調査結果の分析・分析結果の整理・分析結果の翻訳等を行わせたものです。人間による追加的な調査や査読は行っておらず、内容には誤りを含む場合があります。